Экономика договора управления в части содержания и ремонта общего имущества в МКД

I. Сравнительный анализ различных условий договора управления и их влияние на финансовые результаты и налоговую нагрузку УО по следующим вопросам:

• 1) определение размера платы за содержание общего имущества и его изменение
• 2) определение стоимости планируемых и фактически выполненных работ, услуг
• 3) распределение и использование доходов от аренды общего имущества в МКД
• 4) определение цены договора
• 5) контроль собственников за деятельностью по управлению МКД
• 6) составление управляющей организацией отчета об исполнении договора

II. Рекомендации на практических примерах (с отражением устанавливаемых договором экономических условий в бухгалтерском учете управляющей организации)

1. Определение цены договора, в т.ч.:

• 1) организация ценообразования на работы, услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества
• 2) определение планируемой стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества
• 3) варианты определения стоимости фактически выполненных работ, услуг
• 4) формирование резервов на текущий ремонт общего имущества (случаи, правила)
• 5) определение стоимости выполненных непредвиденных работ, услуг, в т.ч. выполненных по предписаниям контролирующих органов

2. Расчет платы за содержание общего имущества:

• 1) алгоритм расчета
• 2) обоснование расчета
• 3) представление собственникам соответствующего предложения в соответствии с п.31 Правил № 491

3. Варианты изменения размера платы за содержание общего имущества:

• 1) путем его установления общим собранием собственников
• 2) случаи установления нового размера платы органом местного самоуправления (в установленных ч.4 ст.158 ЖК РФ случаях)
• 3) расчетным путем управляющей организацией, в т.ч. с учетом индексации стоимости работ, услуг

4. Составление актов о выполненных работах, услугах по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в т.ч.:

• 1) с учетом нарушения сроков выполнения или некачественного выполнения работ, услуг
• 2) с учетом отсутствия уполномоченных лиц для подписания акта от имени собственников

5. Условия признания доходов и целевых поступлений по договору управления:

• 1) признание выручки в сумме платы за содержание общего имущества
• 2) признание выручки в размере стоимости фактически выполненных работ, оказанных услуг
• 3) формирование и использование резервов на ремонт общего имущества в МКД
• 4) учет платы за пользование общим имуществом в МКД:
  • в отсутствие решения общего собрания собственников о распределении доходов, при распределении всей суммы (части) доходов в пользу управляющей организации, при оплате за счет доходов собственников вознаграждения управляющей организации за услуги по сдаче в аренду общего имущества в МКД;
  • при направлении на оплату дополнительных и непредвиденных работ, на оплату ЖКУ, на формирование резерва на ремонт, на оплату дополнительных взносов на капитальный ремонт, на формирование фонда капитального ремонта в величине сверх минимального размера взносов

6. Расходы по договору управления на выполнение работ, услуг:

• 1) расходы собственников
• 2) расходы управляющей организации
• 3) организация ведения подомового учета расходов и доходов.
• 4) Лицевой счет МКД –практика применения и требования законодательства

7. Отчет об исполнении договора управления:

• 1) рекомендации по форме отчета
• 2) включение информации отчетного и справочного характера
• 3) варианты включения в отчет информации о выполненных непредвиденных работах, в т.ч. работах, выполненных по предписаниям контролирующих органов

8. Экономия по договору управления – определение и учет

• 1) экономия управляющей организации – условия определения, пример расчета
• 2) экономия собственников – в чем заключается и как определить размер
• 3) судебная практика возврата экономии, полученной управляющей организацией, финансовые и налоговые последствия
• 4) варианты использования экономии, полученной управляющей организацией по условиям договора управления (решениям собственников) и отражение в учете

9. Рекомендации по условиям договора управления о контроле собственниками за деятельностью управляющей организации по управлению МКД