Анализ рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности: Часть I системный анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости как сложный объект

Основные понятия рынка недвижимости.

• Недвижимость. Рынок недвижимости. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность. Структура рынка недвижимости.

Классификация объектов недвижимости.

• Классификация объектов по юридическому статусу. Классификация земель.
• Классификация по морфотипам. Морфотип объекта недвижимости как сложный признак классифицирования.  Классификация зданий, строений, помещений.
• Классификация  по функциям (назначению). Жилье (жилые здания и помещения). Коммерческая недвижимость. Производственная недвижимость. Недвижимость социально-культурного назначения. Земля.

Место девелопмента в совокупности операций на рынке.

• Декомпозиция видов деятельности и операций на рынке недвижимости. Место девелопмента. Сегментация рынка по видам объектов и операций.  

Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности.

• Субъекты спроса и предложения.  Профессиональные участники рынка недвижимости.

Рынок недвижимости как динамическая система

Рынок недвижимости как несовершенный рынок.

• Особенности объектов недвижимости как товара. Отличия рынка недвижимости от высокоорганизованных рынков.

Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями.

• Структура кибернетической системы. Управление, выходные показатели, внешние воздействия, обратные связи. Назначение отрицательных и положительных обратных связей.

Основные макроэкономические законы рыночной экономики применительно к рынку недвижимости.

• Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Ф. Энгеля. Финансовые рынки – источник внешних воздействий на рынок недвижимости. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике. Соотношение спроса и предложения – основная обратная связь саморегулирования в рыночной экономике. 

Теория потребительского спроса применительно к рынку недвижимости.

• Расслоение спроса по цене и доходам. Эффект Веблена. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода

Цикличность на рынке недвижимости.

• Циклы в экономике. Флуктуации, тенденции, тренды. Периоды, фазы и стадии цикла рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний. Формы представления цикличности на рынке недвижимости. Модель девелопмента Фишера и Хадсон-Вильсон.

Факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости

Особенности рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой.

• Отличия развитых и неразвитых сегментов рынка и локальных рынков. Макроэкономические законы рыночной экономики и конкретные закономерности развивающихся рынков недвижимости.

Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка.

• Структура факторов, определяющих цену объекта. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов (застройщика, продавца, покупателя). Физический, функциональный и экономический износ. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта. Рекомендации девелоперу относительно цены объекта.

Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка.

• Экономические, физические, социальные, политические, «нематериальные» характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области).

Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике.

• Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов.
• Стадии развития рынка жилья. Макроэкономика и рынок недвижимости. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России. Основная закономерность зарождающегося рынка.
• Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов. Двухвалютность рынка жилья России. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный и обратно. Кризис и закономерности восстановительного роста.
• Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими и макрофинансовыми параметрами.Экспортные цены на нефть и темпы роста цен на жилье. Соотношение курсов валют и его влияние на цены.
• Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России.
• Ипотека как  фактор роста спроса на жилье. Влияние ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) и на рынке жилья (РЖ) на развитие рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ) 

Технология анализа рынка недвижимости

Определение и типовые цели  анализа рынка недвижимости.

• Типовые цели анализа рынка недвижимости. Свойства рынка и их показатели. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации.

Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости

• Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ.  Специализированный консалтинг

Создание и наполнение аналитических баз данных.

• Идеальная структура аналитических баз данных. Стандарты описания информационных объектов в базах данных. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости

Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей. 

• Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей. Двенадцать шагов мониторинга. Классификация объектов недвижимости  по качеству. Разделение объектов на группы по размеру. Зонирование территории города. Система индексов рынка недвижимости. 

Исследование и прогнозирование рынка недвижимости.

• Классификация методов исследования рынка недвижимости. Классификация методов прогнозирования цен, объема спроса и поглощения площадей.