Лизинг недвижимости (начало статьи)

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения лизинга зданий и сооружений.

В современной экономике финансовая аренда (лизинг) приобретает все большее значение. Недостаточность собственных средств российских предприятий и изношенность производственного оборудования делает лизинг наиболее привлекательным для предприятий способом обновления фондов и развития бизнеса.

Основным преимуществом лизинга с точки зрения налогообложения является гибкий подход , разрешенный по отношению к учету имущества, переданного в лизинг (возможность выбора на чьем балансе учитывается оборудование), возможность отнесения лизинговых платежей на себестоимость , а также применение ускоренной амортизации.

Основную массу заключаемых договора лизинга составляют договоры, объектом которых являются транспортные средства, машины и оборудование и лишь только незначительная часть - это здания и сооружения. Лизинг зданий и сооружений имеет свои особенности. Основными из них являются :

• Требование государственной регистрации. Однако на сегодняшний день, отсутствие специальных правил для регистрации договора финансовой аренды выступает одним из основных препятствий для заключения такого рода договоров.
• Связь зданий и сооружений с землей. Поскольку лизинг земли запрещен , исполнение данной сделки лизинга затруднительно с правовой точки зрения. Как правило, стороны вынуждены на срок договора лизинга заключить договор аренда (субаренды) земельного участка.
• Значительный срок амортизации зданий и сооружений.
• Высокая стоимость зданий и сооружений

Однако, Лизинг зданий и сооружений является перспективной разновидностью лизинга. Как любой вид финансовой аренды, он может быть рекомендован тем компаниям, которые работают и заинтересованы в развитии своего бизнеса, поскольку позволяет получать дорогостоящее имущество без крупных первоначальных затрат. Так как заключаемые договоры лизинга, в основном, предусматривают передачу имущества в конце срока договора в собственность Лизингополучателя без внесения выкупного платежа в размере рыночной стоимости имущества, то это еще больше повышает привлекательность лизинга  для потенциальных Лизингополучателей.

Стороны лизинговой сделки часто сталкиваются с трудностями при применении норм бухгалтерского учета и налогообложения в ходе реализации лизинговой сделки. К сделкам , предметом которых является недвижимое имущество законодательство традиционно предъявляет более высокие требования, нежели к сделкам с иными видами имущества. Так как правила учета и налогообложения иногда сформулированы противоречиво и неточно, лизинговые компании и лизингополучатели справедливо обеспокоены тем, что налоговые органы будут не согласны с их интерпретацией и что это может привести к значительным штрафам и взысканиям.

Данная статья направлена на описание особенностей бухгалтерского учета и налогообложения лизинга недвижимости (зданий и сооружений) у лизингодателя. В ней рассмотрены основные этапы отражения лизинговых операций: Приобретение объекта недвижимости, принятие его к учету, передача в лизинг, сопровождение договора лизинга, передача объекта лизинга в собственность , вопросы налогообложения.

1.   Приобретение и ввод в эксплуатацию .

1.1. Бухгалтерский учет.

Приобретение объекта недвижимости (зданий и сооружений) производится по договору купли-продажи между Продавцом имущества и Лизингодателем, с последующем переходом права собственности на Лизингодателя. В соответствии со ст.83 Налогового Кодекса РФ (далее НК РФ) после регистрации права собственности на недвижимость , она подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, если Лизингодатель приобретает земельный участок в собственность , то после регистрации права собственности на его имя, он также подлежит постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения недвижимого имущества и будет обязан платить земельный налог (ст.388 НК РФ).

В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств , утвержденных Приказом Минфина России №91н от 13.10.2003 объект основных средств принимается к бухгалтерскому учету на основании утвержденного руководителем акта приема-передачи. Порядок , закрепленный п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденный Приказом Минфина России от 29.07.98 №34н устанавливает, что затраты на приобретение зданий , не оформленные документами , которые подтверждали бы государственную регистрацию прав на объекты недвижимости , относятся к незавершенным капитальным вложениям. Таким образом, получая объект недвижимости по акту приема-передачи , Покупатель (Лизингодатель) должен отразить затраты на его приобретение на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Однако, следует принять во внимание, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (№ 91н) предусматривают два способа учета недвижимости , которая уже введена в эксплуатацию и проходит государственную регистрацию;

• пока не зарегистрировано право собственности , объект недвижимости числится на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»
• имущество сразу учитывается на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства , право собственности на которое не зарегистрировано».

ПБУ 6/01 «Учет основных средств» , утвержденное приказом Минфина №26н от 30.03.2001 применяется  также в отношении доходных вложений в материальные ценности. В соответствии с п.3 Приказа Минфина РФ №15 от 17.02.1997г. : «Имущество, предназначенное для сдачи в аренду по договору лизинга, в сумме всех затрат, связанных с его приобретением, приходуется по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности», субсчет «Имущество для сдачи в аренду» в корреспонденции со счетом 08 «Капитальные вложения»».

Иными словами, если фирма (Лизингодатель)  приняла недвижимость по акту приема-передачи от поставщика, ввела в эксплуатацию и подала документы на регистрацию , ее можно учесть на отдельном субсчете счета 03 «Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано». Если же предприятие ввело недвижимость в эксплуатацию, а документы еще не подало на регистрацию, то учесть объект на счете 03 нельзя. Однако важно не забыть зафиксировать выбранный вариант учета в учетной политике. Данный порядок относится и к учету земли, если она выступает одним из объектов  сделки. Ввиду того, что земля не может быть передана в лизинг, значит, до конца  действия договора лизинга она будет учитываться на счете 01 «Основные средства» (или специально открытом субсчете счета 01).

Налогообложение.

НДС. В соответствии с требованиями НК РФ чтобы принять к вычету «входной» НДС по недвижимости  необходимо выполнить обычные условия : оплатить имущество, получить от продавца счет-фактуру, использовать имущество в деятельности , облагаемой НДС , а также принять объект к учету. Если компания оплатила недвижимость, приняла ее по акту приема-передачи, ввела в эксплуатацию, подала документы на государственную регистрацию,  во избежании споров с налоговыми органами лучше учесть ее стоимость на отдельном субсчете счета 03 «Имущество для сдачи в аренду, право собственности на которое не зарегистрировано».

Налог на имущество. В соответствии со ст.374 НК РФ с 2004 года налогом на имущество облагаются только основные средства. Данная статья не направлена на рассмотрение спорной ситуации в части обложения налогом на имущество, основных средств, учтенных на сч.03 «Доходные вложения в материальные ценности», сложившейся после появления Письма Минфина РФ №03-06-01-04/16 от 31.08.04.  Исходя из того, что налогом на имущество облагаются объекты , которые числятся на бухгалтерских счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Пока недвижимость учитывается на счете 08 , она не облагается налогом на имущество. Из чего следует, что объект недвижимости может быть выведен из под налогообложения на неопределенный срок, т.к. продавец перестает платить налог с даты списания недвижимости с баланса в день отгрузки, а покупатель может учитывать на счете 08 «Вложения во необоротные активы» до тех пор пока не получит свидетельство о государственной регистрации. При этом стоит учитывать мнение налоговиков, которые считают, что покупатель должен облагать недвижимость налогом на имущество с того месяца, в котором от отразил объект на сч.08 «Вложения во необоротные активы».

Налог на прибыль. В соответствии с п.1 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства (предмета лизинга) равна сумме , которую лизингодатель истратил по его покупку (приобретение), доставку и доведение до работоспособного состояния.  Первоначальная стоимость имущества по данным лизингодателя обычно указывается в акте приема-передачи имущества в лизинг (акте приема-передачи) или оговаривается в договоре лизинга.

Солнышкина О.В.

23.05.05

Продолжение следует ...