Долевое строительство 214-ФЗ: обзор изменений законодательства

1. Положения Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ:

• Допустимые отклонения от проектной документации.
• Сокращение срока получения денег со счетов эскроу.
• Уточнение содержания проектной декларации.
• Новые сроки изменения проектной декларации.
• Целевые займы для дочерних застройщиков.

2. Правила ФЗ №214-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.12.18 №478): банковское сопровождение; целевое использование средств дольщиков; запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием эскроу-счетов с 01.07.19; перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд; продажа и аренда нежилых помещений и машиномест; расширение оснований для внеплановых проверок и пр. Разъяснения Минстроя России (Письмо от 15.08.18 №34785-ВЯ/07). Состав документов, необходимых для проведения операции по расчетному счету застройщика. Комментарии к новым положениям земельного, градостроительного законодательства.

3. Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства: права и обязанности; особенности оформления правоустанавливающих документов; защита прав потребителя (тренды судебной практики). Новое об ответственности застройщика. Правовые позиции ВС РФ по разрешения споров по ДДУ. Обзор судебной практики.

4. Новые требования к публичности застройщика.

Новая форма проектной декларации (Приказ Минстроя РФ от 20.12.16 №996/пр в ред. 31.08.18). Размещение информации в интернете (обязанность размещения ПД в ЕИСЖС; обязательная информация для размещения на официальном сайте); требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств дольщиков. Ответственность за размещение недостоверной информации. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (ст. 23.1 214-ФЗ).

5. Новые требования к застройщикам.

Введение «специализированных» застройщиков. Новые обязательные условия для привлечения средств дольщиков. Новые требования к размеру собственных средств застройщика, к участникам и органам управления застройщика. Последствия нецелевого использования средств. Совмещение функций инвесторов и подрядчиков. Ограничение в осуществлении хозяйственной деятельности. Порядок распределения застройщиком средств. Требования к опыту (ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ); персональные ограничения главного бухгалтера и руководителя, отсутствие задолженности по платежам в бюджеты всех уровней.

6. Порядок кредитования застройщиков в банках.

Общий порядок кредитования застройщиков в банках. Особенности банковских форм. Список документов заявки. Этапы, сроки подачи и рассмотрения и др.

7. Привлечение средств граждан по ДДУ: проблемные вопросы.

Существенные условия (примеры изложения); стороны, замена сторон; переуступка прав; изменение цены договора. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом (для объектов, получивших РС после 01.07.18). Риски признания ДДУ незаключенным (обзор судебной практики). Механизм привлечения средств граждан через эскроу-счета (анализ практики).

8. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

ФЗ от 29.07.17 №218-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ: комментарий к новым требованиям. Отказ от системы обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка. Определение размера обязательных взносов (отчислений), предельный размер. Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда. Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности. Дополнительные полномочия Фонда по проверке ФХД застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках нескольких РС.

9. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Госрегистрация ДДУ и договора об уступке прав требования: анализ изменений. Регистрация права собственности на квартиру в построенном МКД: причины отказа. Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в МКД. Особенности оформления прав на недвижимость участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика.

10. Финансирование объектов долевого строительства: за счет средств инвесторов (дольщиков); инвесторов (дольщиков) и собственных средств застройщика. Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении ДДУ, а также при сделках с жилыми помещениями.

11. Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика: комментарий к изменениям законодательства и актуальной судебной практики. Реестр требований участников строительства.

12. Земельно-имущественные отношения.

Категории земель, виды разрешенного использования. Определение границ и оформление прав на участок. Изменение вида разрешенного использования земельных участков. Строительство объектов недвижимости на арендованной земле.

13. Судебная практика.

Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.