Строительство: все изменения 2027 г. Бухгалтерская и налоговая отчетность застройщиков и подрядчиков за 2026 г

Раздел 1: антикризис и новое в законе № 214-ФЗ

Меры господдержки и изменения законов в сфере строительства в 2027 г.:

• Льготное кредитование, рассрочка по налогам, субсидии – кому положены и как их можно получить;
• Как предоставлять рассрочку дольщикам и покупателям квартир. Продажа помещений в лизинг;
• Какими средствами застройщик может субсидировать льготные кредиты;
• Изменения в порядке уплаты налогов и составления отчетности строительных организаций в 2027 г.

Инвестиционный договор и договор долевого участия:

• Договоры долевого участия и инвестиционные договоры в 2027 г. (в свете изменений Федерального закона № 214-ФЗ, судебных дел 2026 г. и Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54);
• Переквалификация ДДУ и инвестконтрактов. Почему договоры бронирования и иные договоры с физлицами на строительство заключать опасно. Актуальная судебная практика;
• Применение ЗПИФ в строительных холдингах в 2027 г. Новые правила и риски;
• Глобальные изменения для застройщиков и подрядчиков ИЖС: счета эскроу и налоговые льготы по договорам подряда: основные отличия. Судебная практика;
• Варианты привлечения денежных средств от инвесторов и дольщиков: безнал и счета эскроу, зачеты;
• Можно ли и на каких условиях предоставлять рассрочку дольщику. Продажа квартир в лизинг;
• Остаются ли целевые средства у застройщика со счетами эскроу? Принятые законы и планируемые изменения 2027 г. в налогообложении застройщиков;
• Опыт работы, собственные средства, займы и кредиты, разрешения на строительство, размещение информации и др. - касается ли это застройщиков со счетами эскроу;
• На что можно тратить деньги дольщиков и о чем обязательно нужно написать в договоре ДДУ;
• Формирование цены ДДУ: может ли быть доходом застройщика экономия в 2027 г.? На какую дату ее считать;
• Членство в СРО: новые требования для застройщиков, техзаказчиков, генподрядчиков;
• Совмещение функций: заказчик-застройщик, застройщик-генподрядчик. Доначисление НДС и возможность потери права на УСН у застройщика в различных ситуациях;
• Громкие судебные дела 2026 г. по требованиям Закона 214-ФЗ.

Раздел 2: изменения 2026-2027 гг. В бухучете и налогообложении строительных организаций

ФСБУ 9/2025 «доходы», ФСБУ 10/2026 «расходы» и рекомендация БМЦ Р-181/2026-ОК строй в учете застройщиков и подрядчиков с 2027 г.:

• Как перейти на ФСБУ 9/2025 «Доходы» и Рекомендацию БМЦ Р-181/2026-ОК с 2027 г. Особенности нового учета застройщиков и подрядчиков. Какие изменения внести в учетную политику на 2027 г.;
• Обязательно ли застройщикам применять Рекомендацию БМЦ Р-181/2026-ОК Строй в отчетности за 2026 г. Как правильно исправить отчетность по новым правилам;
• ФСБУ 9/2025 «Доходы»: практика распределения дохода по ДДУ и договорам подряда: признание выручки «по мере готовности». Учет не предъявленной к оплате начисленной выручки. Типичные ошибки при признании выручки способом «по мере готовности»;
• Как соотнести бухгалтерский учет по нормам ФСБУ 9/2025 «Доходы» с условиями ДДУ и договоров подряда, формами КС-2 и КС-3, налогом на прибыль;
• Оценка выручки: сложные случаи. Рассрочка платежа по ДДУ — дисконтирование дебиторской задолженности;
• Как переход на ФСБУ 9/2025 «Доходы» и Рекомендацию БМЦ Р-181/2026-ОК Строй повлияет на НДС при заключении ДДУ на строительство апартаментов и коммерческой недвижимости;
• ФСБУ 10/2026 «Расходы»: соотношение доходов по ДДУ и строительных расходов. Как организовать бухгалтерский учет прямых затрат на строительство с 2027 г. Новый порядок учета управленческих и коммерческих расходов.

Спорные вопросы бухгалтерского учета застройщика:

• Учет строительства на счетах 08 и 20. Как правильно вести бухгалтерский учет;
• Долевое строительство. Почему застройщики должны по ФСБУ 5/2019 отражать стоимость строительства в оборотных активах. Можно ли включать в стоимость строительства расходы на содержание застройщика. Что такое долгосрочные активы к продаже по ФСБУ 4/2023;
• Строим для себя. Почему застройщик по ФСБУ 5/2019 учитывает стройматериалы и дебиторскую задолженность, как внеоборотные активы;
• ФСБУ 4/2023 и Закон № 471-ФЗ: новые требования для застройщиков по квартальной и годовой отчетности. Полный состав форм годовой и промежуточной отчетности;
• За счет каких средств нужно вести расходы на содержание застройщика и рекламу;
• Как отражать в учете и отчетности приобретенные и арендованные земельные участки: ОС, ППА и за балансом. Что такое операционный цикл, и как его выгодно прописать застройщику в учетной политике;
• Новые правила признания выручки и расходов застройщика в отчете о финансовых результатах и раскрытие информации в бухгалтерской отчетности за 2026 г.

Экономия в доходах застройщика:

• Можно ли налоговым доходом признавать экономию в 2027 г. Каким образом и на какую дату ее считать, чтобы учесть все затраты на строительство, в т.ч. расходы после ввода в эксплуатацию;
• Как сопоставить бухгалтерские и налоговые доходы после перехода на ФСБУ 9/2025 «Доходы» и Рекомендацию БМЦ Р-181/2026-ОК Строй;
• Почему налоговая инспекция стала требовать определять экономию на дату ввода в эксплуатацию. Работающие аргументы отсрочить уплату налога: «за» и «против»;
• Нужно ли признавать непроданные по ДДУ квартиры, как внереализационный доход застройщика;
• Налоговые риски при получении денег после ввода в эксплуатацию по ДДУ и ДКП. Чем закончились налоговые споры «Высоты» и «Брусники»;
• Громкие судебные дела 2026 г. в пользу строительных компаний по вопросам налогообложения экономии.

НДС в 2027 г. в деятельности строительных организаций:

• Налоговые изменения 2027 г. по НДС для застройщиков и подрядчиков;
• НДС по договорам долевого участия (нежилые помещения в МКД, апартаменты, коммерческая недвижимость), ДКП и договорам уступки. Новые правила 2027 г. При продаже каких апартаментов и машиномест можно не платить НДС;
• Как получить освобождение от уплаты НДС при строительстве ИЖС в 2027 г.;
• Новое в расчете НДС застройщика в 2027 г.: определение услуг после перехода на учет по Рекомендации БМЦ Р-181/2026-ОК Строй;
• Как вести раздельный учет НДС, чтобы не потерять право на вычет НДС. Свежие письма и судебная практика 2026 г. по вопросам ведения раздельного учета НДС;
• Новые требования для застройщиков в части вопросов оформления своих и сводных счетов-фактур в 2027 г.;
• Обязателен ли журнал полученных и выставленных счетов-фактур застройщику. Когда этот журнал нужно сдавать в налоговую инспекцию;
• Когда застройщикам выгодно применять упрощенную систему налогообложения, новые рекомендации 2027 г.;
• Громкие судебные дела 2026 г. по вопросам расчета НДС и налоговой оптимизации в строительстве.

ККТ в строительстве:

• Почему отсутствие кассовых аппаратов и чеков ККТ у застройщика может обернуться миллиардными штрафами в 2027 г.;
• Надо ли пробивать кассовые чеки при продаже квартир по ДДУ и договорам купли-продажи;
• Нужны ли кассовые чеки при приобретении квартир у физлиц под снос;
• Порядок оформления кассовых чеков на конкретных примерах при продаже квартир в счет предоплаты, с рассрочкой платежа и сотрудникам в счет заработной платы

Раздел 3: формирование стоимости строительства и расчет финансового результата

Сложные вопросы формирования стоимости строящегося объекта:

• Как в 2027 г. изменится порядок формирования себестоимости строительства после перехода на ФСБУ 10/2026 г.;
• Почему опасно списывать расходы на содержание застройщика (аренда, коммунальные платежи, заработная плата АУП) в себестоимость стройки;
• Учет расходов на рекламу ДДУ, агентские и брокерские услуги. Как оформить рекламу недостроенного объекта, чтобы затраты на нее признали обоснованными. Можно ли пускать дольщиков ремонтировать недострой;
• Учет займов и кредитов в строительной деятельности. Можно ли в стоимость дома списывать проценты по проектному финансированию и целевым займам. Как отражать компенсацию неполученных доходов банка по льготному кредитованию;
• Расходы на благоустройство, строительство социальных объектов и иных обременений по инвестиционным договорам и ДКРТ. В каких случаях эти расходы должны быть списаны за свой счет, а когда учтены за счет средств дольщиков (инвесторов) в стоимости строительства;
• Учет сетей в стоимости строительства и в расходах застройщика;
• Учет расходов на землю под строительство. Как считать земельный налог застройщику. Проблемы заключения и учета договоров аренды земли;
• Расходы на расселение и снос ветхого жилья. Нюансы оформления отношений и списания трат в себестоимость строительства;
• Изменения в учете затрат на проектную документацию застройщика в свете ФСБУ 14/2022;
• Временные здания и сооружения – порядок учета и списания затрат в стоимость строительства;
• Расходы застройщика после ввода здания в эксплуатацию. Как их учесть при расчете экономии;
• ПИРы на новое строительство – за счет каких средств оплачивать и списывать в учете.

Раздел 4: застройщик + генподрядчик + техзаказчик. Отчетность

Учет доходов и расходов при совмещении и разделении функций застройщика:

• Совмещение и разделение функций: застройщик с функциями техзаказчика, генподрядчика и застройщик в «чистом виде». Практические примеры ведения учета и расчета налогов;
• Риски строительных холдингов, в которых отсутствует генподрядчик, либо он работает по агентскому договору;
• В каких случаях совмещение функций грозит руководству застройщика уголовной ответственностью. Почему опасно застройщику заключать договор напрямую с генподрядчиком;
• Риски застройщика, если он заключил договор с субподрядчиком, минуя генподрядчика;
• Особенности бухучета и налогообложения заказчика-застройщика. Если функции заказчика и застройщика разделены;
• Громкие судебные дела 2026 г. по вопросам дробления строительного бизнеса.