Земли сельскохозяйственного назначения в 2026-2027 годах: ВРИ, ЕФГИС ЗСН, оборот, перевод и налоги

Виды разрешённого использования (ВРИ) земель сельхозназначения. Изменения 2026-2027 гг. Допустимые виды использования. Классификатор ВРИ (Приказ Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г.) и его увязка с документами территориального планирования (Методические рекомендации Минэкономразвития № 273 от 06.05.2024 г. Определение ВРИ в ЗК РФ с 1 марта 2026 года (ФЗ от 31.07.2025 № 295-ФЗ), лишение арендаторов и безвозмездных пользователей права менять ВРИ (кроме КРТ). Изменения ВРИ решением региональных властей в рамках сельхозпроизводства. Исключение из сельхозугодий. ФЗ № 52-ФЗ от 01.04.2025 г. и Постановление Правительства РФ № 1943 от 28.11.2025 г. Особо ценные угодья - особый режим охраны и полный запрет на перевод. Ответственность и учёт: ВРИ и вид сельхозугодий напрямую влияют на привлечение к ответственности.

Внесение сведений о границах сельхозугодий в ЕГРН. ФЗ № 478-ФЗ от 15.12.2025 г., внёсший изменения в ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. С 1 июля 2026 года - внесение сведений о границах сельскохозяйственных угодий (пашен, сенокосов, пастбищ, залежей, многолетних насаждений) в реестр границ ЕГРН. ППК «Роскадастр» обеспечивает техническую сторону учётно-регистрационных действий. Оператор ЕФГИС ЗСН - ФГБУ «Россельхозземмониторинг» (Приказ Минсельхоза от 18.03.2025 г.). Государственный реестр земель сельхозназначения - источник основной информации о характеристиках и статусе земель; ведётся в ЕФГИС ЗСН.

Новые обязательные требования к правообладателям земель с 1 марта 2026 года. ФЗ № 499-ФЗ от 26.12.2024 г. Замена «собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов» на «правообладателей» - что это меняет на практике. Обязанность ведения ЕФГИС ЗСН. Кто именно обязан предоставлять. Сроки предоставления информации. Правовые последствия нарушений. Административная ответственность за непредоставление или внесение заведомо ложных сведений. Права правообладателей: бесплатный доступ к паспорту земельного участка из ЕФГИС ЗСН. Единая цифровая платформа АПК с 1 марта 2026 года - объединение систем Минсельхоза, включая ЕФГИС ЗСН.

Практика работы в ЕФГИС ЗСН: что и как вносить. Состав вносимых сведений: Разбор 25 видов информации (ст. 22.2 № 101-ФЗ) от местоположения и площади участка до данных о посевах, урожайности, применении пестицидов и мелиорации. Срок установления границ всех сельхозугодий до 1 января 2028 года. Постановление Правительства РФ № 1966 от 29.11.2025 г. - Правила регистрации поставщиков информации и представления информации в ЕФГИС ЗСН (действуют до 1 марта 2032 года).

Поставщики информации. Состав поставщиков по Постановлению Правительства РФ № 1966 от 29.11.2025 г. Автоматическое поступление данных от Минсельхоза России, Россельхознадзора, Роскосмоса, МЧС и др. Порядок регистрации поставщиков информации и работы в подсистемах «Реестр ЗСН» и «Госмониторинг». Риск «обратного перевода»: возврат участков в сельхозкатегории.

Связь с господдержкой. Невозможность получения грантов и субсидий без внесения сведений в Реестр ЗСН.

Государственный земельный надзор и ответственность. Виды проверок в отношении ЗСХН. Признаки неиспользования ЗСХН. Признаки ненадлежащего использования ЗСХН. Денежные наказания по разным основаниям. Бездействие против инвазивных растений - ФЗ от 31.07.2025 № 294-ФЗ (с 1 марта 2026 года, ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ). Порядок изъятия ЗУ ЗСХН за земельные нарушения. Наиболее вероятные земельные нарушения ЗУ ЗСХН, приводящие к изъятию.

Леса и водные объекты на ЗСХН. Различия режимов. Смыслы, условия, отказы в узаконивании лесом естественного зарастания ЗСХН. Оформление для сельского хозяйства земельных участков лесного фонда. Определение собственника ЗСХН с водным объектом. Оформление исчезновения водного объекта с ЗСХН. ЗСХН в «околоводных» зонах с особыми условиями использования территорий. Оформление водопользования для орошения и мелиорации ЗСХН.

Оборот ЗСХН: пользование и распоряжение: правовые аспекты 2026-2027 годов. Различия аренды публичных ЗУ ЗСХН для лиц с разными статусами. Предоставление в аренду и выкуп публичного ЗУ ЗСХН: явные и скрытые основания для отказа. Законные обходы преимущественного права покупки ЗУ ЗСХН публичным образованием. Сделки с земельными долями. Оформление оборота ЗСХН в ЕГРН. Приостановка регистрации сделок при отсутствии границ участка в ЕГРН. Компенсация за урожаи при обороте ЗСХН. Унификация расчёта арендной платы по кадастровой стоимости с 01.01.2026 г. (ФЗ № 321-ФЗ от 08.08.2024 г.): формула, коэффициенты, индексация.

Постройки на ЗСХН и их санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Оформление строительства различных построек на ЗУ ЗСХН. Сельхозпостройки с обязательностью СЗЗ: условия установления и изменения. Режим земель и объектов в СЗЗ, в том числе сторонних лиц. Возмещение убытков, причинённых СЗЗ.

Перевод ЗСХН по новым правилам (ФЗ № 52-ФЗ от 01.04.2025 г.). Случаи и условия изменения категории ЗСХН без акта о переводе. Принцип «двух ключей»: регион + Минсельхоз России. Усложнение порядка: от ходатайства до заключения Минсельхоза. Сокращение оснований для перевода с 1 января 2027 года до пяти (новая редакция ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ): непригодность для сельхозпроизводства; создание ООПТ; установление или изменение границ населённых пунктов; строительство объектов государственного или местного значения, добыча полезных ископаемых (за исключением случаев ч. 3 ст. 7). Явные и скрытые основания для отказа в переводе. Прямой запрет на перевод особо ценных продуктивных сельхозугодий. Перевод ЗУ иных категорий в ЗСХН. Приоритетные инфраструктурные проекты до 31 декабря 2033 года (ФЗ № 254-ФЗ).

Изъятие ЗУ ЗСХН для государственных и муниципальных нужд и недропользователей. Сходство и различия оснований изъятия. Переходные положения: приоритетные инфраструктурные проекты до 31 декабря 2033 года (ФЗ № 254-ФЗ). Запрет на изъятие сельхозугодий для добычи ОПИ (ФЗ № 52-ФЗ, ч. 9 ст.3). Порядок определения цены возмещения. Монополия государственных судебно-экспертных организаций на экспертизы рыночной стоимости и убытков при изъятии - с 1 января 2027 года (распоряжение Правительства РФ № 239-р от 11.02.2026 г.). Срок освоения участков: для ЗСХН - ст. 284, 285 ГК РФ (действует с 2016 года). Сравнение с трёхлетним сроком для населённых пунктов (ФЗ № 307-ФЗ от 08.08.2024 г., ст. 85.1 ЗК РФ, с 1 марта 2025 года). Практические рекомендации. Судебная практика по изъятию.

Налоговые последствия в 2027 году. ЕФГИС как источник данных для ФНС. Ежеквартальная передача Минсельхозом данных в ФНС через ЕФГИС - с 1 января 2027 года (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025 г., п. 18.1 ст. 396 НК РФ). Разбор Приказа ФНС № ЕД-1-21/1@ от 12.01.2026 г. Сроки передачи. Ставка 0,3% при сельхозпроизводстве; до 1,5% при неиспользовании по назначению. Риски применения повышенной ставки на основании данных ЕФГИС. Практические рекомендации по подтверждению сельхозпроизводства. Освобождение с 1 января 2026 года сельхозтоваропроизводителей от транспортного налога на тракторы, комбайны и спецтехнику для сельхозработ (пп. 3 п. 2.1 ст. 361.1 НК РФ, ФЗ № 425-ФЗ). Двухэтапный механизм льготы: 2026 год - заявительный порядок (или беззаявительно при наличии у ФНС сведений); с 2027 года - беззаявительный порядок на основе данных ЕФГИС, передаваемых Минсельхозом ежеквартально (Приказ ФНС № ЕД-1-21/45@ от 23.01.2026 г.).

Практическая часть семинара

Демонстрацию работы в ЕФГИС ЗСН - интерфейс, внесение данных, проверка статуса участка.

Разбор кейсов - как отсутствие данных в ЕФГИС привело к отказу в субсидии или повышению налоговой ставки.

Чек-лист для правообладателя - что проверить и внести в систему до конца 2026 года, чтобы избежать проблем в 2027 г.