Антикризисное управление финансами в строительстве и девелопменте

Учетный сервис

• Цель учета и сущность корпоративных финансов. Пользователи финансовой отчетности.
• Менеджер и эккаунтер. Отчетность для руководителя. Критерии полезности учетного сервиса.
• Финансовый и управленческий учет: сходство и различия.

Построение  и применение финансовой отчетности: от общих принципов к специфике девелопмента

Экономические ресурсы и источники их финансирования

• Структура активов и капитала: почувствуйте разницу. Что требуется для превращения ресурса в актив?
• Долги – как источник финансирование активов. Все известные способы возврата долговых обязательств.
• Что необходимо знать о балансе компании, чтобы не дать ввести себя в заблуждение. Как правильно читать балансовый отчет: информация, в которой нуждаются руководители.
• Идея «дебет и кредит». Зачем нужна двойная учетная запись и ее роль в контроле операций.
• Взгляд по касательной: принадлежащие Вам здания – это основные средства или инвестиционная собственность?
• Особенности структуры баланса застройщика и подрядчика.

Бизнес – кейсы:

• Балансируем экономический ресурс компании с привлеченным капиталом.
• Принимаем  решение о признании  ресурса активом стройорганизации.

Ликвидность           

• Платежеспособность компании. Коэффициенты замера уровня ликвидности контрагентов.
• Рабочий капитал и краткосрочная финансовая политика.
• Быстрый рост. Агрессивная и консервативная модели финансирования бизнеса: преимущества, недостатки, последствия.
• Чистая стоимость компании и политика долгосрочного управления финансами. Как работает финансовый рычаг?
• Съем прибыли и денежных потоков с активов. Использование преимуществ  налогового щита. Когда стоит брать займы и чего это Вам может стоить.
• Почтальон звонит дважды или что ждет компанию на пути от экономического банкротства к  юридическому.  Издержки и результат финансового истощения.

Бизнес-кейсы:

• Последствия чрезмерного увлечения агрессивной политикой финансирования инвестиций при развитии сетевого бизнеса в России

Прибыли и убытки. Капитализация и истощение активов          

• Если   «доходы» =  «поступления», а «затраты» = «выплаты», то чему равна прибыль? Вы уверены?
• Загадка метода начисления доходов и сопоставления расходов: почему нефинансист не понимает бухгалтера. Может ли сверхприбыльная сделка создать дефицит бюджета? Когда?
• Капитализированные затраты. Как списывать расходы будущих периодов в девелопменте.
• Что делать с «плохими» долгами?  Кризис ликвидности как неединственное последствие утраты контроля за кредитоспособностью контрагентов. 
• Амортизация. К каким ошибочным управленческим решениям приводит ее искажение.
• Первоначальная оценка объекта недвижимости у застройщика.  Переоценка активов. Можно ли переоценивать незавершенное строительство?
• Куда относить результат переоценки здания и «куда его девать» при продаже объекта недвижимости? Как рассчитывать прибыль от продажи переоцененного объекта?
• В каких случаях земля истощается и как учитывают это истощение?
• Оценка запаса и расхода стройматериалов. Почему  так легко ввести в заблуждение нефинансовых менеджеров и владельцев и как оградить себя от возможных манипуляций.
• Отчет о прибылях и убытках. Разновидности показателя «прибыль».  Почему операционные менеджеры в ответе только за EBIT?

Бизнес-кейс:

• Оцениваем стоимость списанных в расход запасов.

Cash Flow.  Взаимосвязь денежных потоков, финансового результата и финансового состояния компании

• Поступления и выплаты. Чистый денежный поток.
• Отчет о движении денежных средств. Как читать этот документ с пользой для дела?
• Прямой и косвенный метод расчета cash flow от операций. Как можно вычислить cash. конкурента без инсайдерской информации о его банковских счетах?
• Детская болезнь EBITDA в российском бизнесе. 
• Взаимосвязь Балансного листа, Отчета о прибылях и убытках и Отчета о движении денежных средств. Экономика Вашего бизнеса сквозь призму финансовой отчетности.

Бизнес – кейсы:

• Лизинг лифтового оборудования: разбираемся с ошибкой бухгалтера.
• Завод ЖБИ: Инвестируем и амортизируем.

Деловая игра:

• Одеваем «шкуру» финдиректора холдинга  «Три поросенка» (Инвестор-Застройщик -Подрядчик)

Отчетность по МСФО

• Три отчета плюс Отчет об изменениях в  капитале. Форматы отчетов.
• Учетная политика. Финансовые отчеты конкурентов и контрагентов: как «читать между строк»?
• Качественные характеристики финансовой отчетности по МСФО. Концептуальные понятия. Фундаментальные допущения.

Признание дохода по договорам подряда. Оценка прибыли по сделкам с дольщиками

• Признание доходов и расходов по строительному контракту. Условия включения в доход изменений, претензий и поощрительных платежей.
• Способы определения стадии завершенности контрактных работ.
• Как фиксировать прибыль, не дожидаясь сдачи объекта застройщику?
• Альтернативный метод признание дохода при долевом строительстве.

Бизнес –кейсы:

• Формируем отчеты о финансовых результатах по годам строительного контракта.
• Оцениваем заработанную прибыль методом процента выполнения и методом сертификации. 

Финансовые показатели в управлении деятельностью девелопера: современная практика некоторых прикладных решений

CVP - анализ и принятие управленческих решений в строительстве и девелопменте

• Поведение затрат относительно объемов производства.  CVP-зависимость и приемлемый диапазон активности бизнеса.
• График безубыточности и график маржинальной прибыли.  Почему  предпочитают график прибыли и объема производства?
• Маржа безопасности. Эффект структурных сдвигов. Влияние налога на прибыль.
• Допущения, принимаемые при CVP- анализе.
• Невозвратные и альтернативные издержки. Релевантность затрат на стройматериалы и рабочую силу.

Бизнес -кейсы (по выбору участников мастер-класса):

• Определяем приемлемую цену спецзаказа при  незагруженности предприятия  по производству асфальта.
• Определяем оптимальное  соотношение одно- и двухместных номеров  в проектируемом  отеле. Принимаем решение: строить здание самим или привлечь внешнего субподрядчика.
• Оцениваем экономические последствия полного прекращения деятельности и закрытия стройподразделения девелоперского холдинга.
• Обсуждаем целесообразность замены старой бетономешалки на новую и вероятность неадекватного управленческого решения на практике.
• Решаем: воспользоваться  скидкой на закупку крупной партии кирпича или нет?
• Оцениваем  альтернативные издержки  использования недоброкачественного стройматериала. Принимаем решение по производству работ при дефиците  квалифицированных сварщиков. Моделируем  производственную программу ДСК в условиях лимитирующего фактора.

Как распределять на бизнес-единицы затраты обслуживающих и административных подразделений девелоперского холдинга

• Делить или не делить? Вот в чем вопрос… Аргументы за и против.
• Когда нас вынуждают распределять и когда мы это делаем по привычке. Последствия «кривых» распределений.
• Как правильно выбрать базу распределения?
• Бремя непроизводственных затрат. Бизнес для  накладных расходов или расходы для бизнеса? Новый взгляд.
• Маржинальная прибыль, сегментная маржа и вклад в прибыль. Почему устранимые затраты не самоустраняются.

Деловая игра:

• Что делать с убыточным  бизнес-центром? Совещаемся для принятия управленческого решения.

Как правильно применять финансовые показатели и не толкать менеджеров на деструктивные поступки?

• О чем говорит прибыль и достаточно ли нам этих «слов»?
• Что важнее: рентабельность продаж или оборачиваемость активов?  Насколько эффективно используются запасы и предоплата эксплуатирующей компании?
• Финансовый контроль по системе Du Pont – бочка меда с ложкой дегтя.
• Как заменив ROI на RI можно избежать неэффективных инвестиционных решений. В какой оценке принимать объект недвижимости для расчета значения ROI?

Деловая игра: 

• Проводим совещание для принятия  решения о вхождении в инвестиционный проект.

Бизнес – кейс:

• «Дефицит ликвидности на Олимпе».  Анализ причин коммерческого провала инвестиционного проекта

Особенности бюджетного управления в строительстве и девелопменте

• Предназначение бюджетного управления.
• Без бюджетов жить нельзя на свете, нет! Так ли это на самом деле?
• Специфика бюджетирования строительного проекта.
• Взаимосвязь бюджетов проектов с бюджетом предприятия.
• Мастер-бюджет. Финансирование и инвестирование. Что первично при планировании - «курица или яйцо»
• К каким заблуждениям  приводит анализ по  «жесткому» бюджету и как их избежать.
• Анализ отклонений от бюджета при строительстве и эксплуатации  объекта недвижимости.

Бизнес-кейс:

• Разбираемся в бюджетных взаимосвязях.

Бизнес-практика:   

• Внедрение бюджетного управления в межрегиональной производственно-строительной группе. Препятствия и достижения.
• Форматы бюджетов  российской строительной организации.