Проектное финансирование. Долевое строительство 214-ФЗ

1. Особенности проектного финансирования в 2026 году: целевой характер. Средства можно тратить только на согласованные цели, с усиленным контролем со стороны ВЭБ.РФ. Долгосрочность. Срок финансирования от 3 до 10 лет и более, с возможностью субсидирования ставки для проектов жилья со сроком ввода в 2026 году. Обязательная экспертиза концессионных проектов. С 1 марта 2026 года все концессионные проекты с участием госбюджета должны будут пройти обязательную экспертизу ВЭБ.РФ. Расширение целей. Помимо традиционных задач — реализации капиталоёмких проектов при недостатке собственных средств и модернизации производства — добавится задача технологического суверенитета.
2. Проектное финансирование. Введение в проектное финансированиеМодель управления проектами и формирование проектной команды. Отличие проектного финансирования от других видов банковского сопровождения. Роли участников проектного финансирования. Этапы проектного финансирования.
3. Тренды 2026: государственные программы и «Фабрика» ВЭБ.РФ.
4. Роль независимого аудита в проектном финансировании и банковском сопровождении. Аудитор – как контроллер инвестиций. Новая роль независимых аудиторов - посредника между банком и застройщиком. Виды аудита. Этапы проведения, основные задачи и цели. Практические примеры эффективности проведенных аудитов.

Изменения в долевом строительстве - 2026 г.:

• Отмена моратория на начисления штрафов при нарушении сроков строительства. Повышение ставки НДС до 22%. Это изменение призвано компенсировать бюджетные расходы и стабилизировать экономическую ситуацию в стране. Полная цифровизация взаимодействия с органами госстройнадзора. С 1 января 2026 года бумажный документооборот прекращается, все уведомления, отчёты, запросы и ответы должны быть в электронном виде. Упрощение требований к отделочным работам. С 1 февраля 2026 года из СП 71.13330.2017 исключили требования к качеству отделочных работ. Теперь качество определяет заказчик и фиксирует это в договоре. Реформа саморегулирования и ужесточение контроля за членами СРО. С 1 марта 2026 года начинает действовать Федеральный закон № 309-ФЗ, который обновляет систему саморегулирования. Новый профессиональный стандарт для специалистов стройконтроля. С 1 марта 2026 года начинает действовать профстандарт «Специалист строительного контроля», утверждённый приказом Минтруда №558н. Изменения в правилах ведения электронной исполнительной документации. С 1 марта 2026 года обновляется приказ Минстроя №344/пр. Обязательная маркировка строительных материалов. С 1 мая 2026 года вводится полный запрет поставки немаркированной продукции, кроме отдельных кодов цемента.

Другие изменения действующего законодательства:

• Изменения, внесенные Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ: гарантия на отделочные работы; судебные споры в отношении отделки, установление стандартов качества застройщиком. Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ: сокращение срока гарантии, ограничение ответственности за нарушение договора; расчеты неустойки за нарушение сроков, с нарушителя не допускается взыскивать неустойки, применять иные финансовые санкции, не предусмотренные Законом о долевом строительстве и договором. Компенсация морального время в долевом строительстве. Поэтапное введение поправок. Рекомендации для застройщика и дольщика.

Положения Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ:

• Допустимые отклонения от проектной документации. Сокращение срока получения денежных средств со счетов ЭСКРОУ. Уточнение содержания проектной декларации. Сроки изменения проектной декларации. Целевые займы для дочерних застройщиков.

Правила ФЗ №214-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.12.18 №478):

• Банковское сопровождение; целевое использование средств дольщиков; запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием эскроу-счетов с 01.07.19; перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд; продажа и аренда нежилых помещений и машиномест; расширение оснований для внеплановых проверок и пр. Разъяснения Минстроя России (Письмо от 15.08.18 №34785-ВЯ/07). Состав документов, необходимых для проведения операции по расчетному счету застройщика. Комментарии к новым положениям земельного, градостроительного законодательства.

Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства:

• Права и обязанности; особенности оформления правоустанавливающих документов; защита прав потребителя (тренды судебной практики). Новое об ответственности застройщика. Правовые позиции ВС РФ по разрешения споров по ДДУ. Обзор судебной практики.

Новые требования к публичности застройщика:

• Новая форма проектной декларации (Приказ Минстроя РФ от 20.12.16 №996/пр в ред. 31.08.18). Размещение информации в интернете (обязанность размещения ПД в ЕИСЖС; обязательная информация для размещения на официальном сайте); требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств дольщиков. Ответственность за размещение недостоверной информации. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (ст. 23.1 214-ФЗ).

Новые требования к застройщикам:

• Введение «специализированных» застройщиков. Новые обязательные условия для привлечения средств дольщиков. Новые требования к размеру собственных средств застройщика, к участникам и органам управления застройщика. Последствия нецелевого использования средств. Совмещение функций инвесторов и подрядчиков. Ограничение в осуществлении хозяйственной деятельности. Порядок распределения застройщиком средств. Требования к опыту (ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ); персональные ограничения главного бухгалтера и руководителя, отсутствие задолженности по платежам в бюджеты всех уровней.

Порядок кредитования застройщиков в банках:

• Общий порядок кредитования застройщиков в банках. Особенности банковских форм. Список документов заявки. Этапы, сроки подачи и рассмотрения и др.

Привлечение средств граждан по ДДУ: проблемные вопросы:

• Существенные условия (примеры изложения); стороны, замена сторон; переуступка прав; изменение цены договора. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом (для объектов, получивших РС после 01.07.18). Риски признания ДДУ незаключенным (обзор судебной практики). Механизм привлечения средств граждан через эскроу-счета (анализ практики).

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства:

• ФЗ от 29.07.17 №218-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ: комментарий к новым требованиям. Отказ от системы обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка. Определение размера обязательных взносов (отчислений), предельный размер. Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда. Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности. Дополнительные полномочия Фонда по проверке ФХД застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках нескольких РС.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество:

• Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости. Госрегистрация ДДУ и договора об уступке прав требования: анализ изменений. Регистрация права собственности на квартиру в построенном МКД: причины отказа. Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в МКД. Особенности оформления прав на недвижимость участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика.

Финансирование объектов долевого строительства:

• За счет средств инвесторов (дольщиков); инвесторов (дольщиков) и собственных средств застройщика. Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении ДДУ, а также при сделках с жилыми помещениями.

Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика:

• Комментарий к изменениям законодательства и актуальной судебной практики. Реестр требований участников строительства.

Земельно-имущественные отношения:

• Категории земель, виды разрешенного использования. Определение границ и оформление прав на участок. Изменение вида разрешенного использования земельных участков. Строительство объектов недвижимости на арендованной земле.

Судебная практика:

• Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.