Лизинг недвижимости (продолжение статьи)

2.       Особенности отражения лизинговых операции и начисления амортизации.

2.1. Бухгалтерский учет.

В соответствии с условиями договора лизинга имущество может учитываться как на балансе Лизингодателя , так и на балансе Лизингополучателя.

Передача имущества лизингополучателю в лизинг должна быть осуществлена не ранее , чем дата ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и ,соответственно, поданы документы на государственную регистрацию. Если по условиям сделки заключен договор аренды (субаренды) земельного участка на срок действия договора лизинга, то дата передачи земельного участка в аренду (субаренду) должна быть не ранее, чем дата передачи земельного участка в эксплуатацию и ,соответственно, поданы документы на государственную регистрацию.

Порядок передачи имущества лизингополучателю имеет следующий вид;

1. если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингодателя

2. если по условиям договора лизинга имущество учитывается на балансе лизингополучателя

Как правило, срок договора лизинга равен сроку амортизации основного средства и по условиям договора лизингодатель предусматривает оплату авансового платежа в размере от 0 до 30% от стоимости имущества. Для соблюдения принципа равномерности и обоснованности доходов и расходов, графики лизинговых платежей рассчитываются с учетом порядка начисления, норм и размеров начисленной амортизации . В результате сумма ранее уплаченного авансового платежа зачитывается постепенно в течение срока действия договора лизинга. Вариант с недвижимостью имеет свои особенности ,  срок договора лизинга значительно короче срока амортизации зданий и сооружений.  В таком случае график лизинговых платежей может быть составлен таким образом, чтобы сумма накопленных за срок действия договора лизинга авансов,  покрывала несамортизированную часть стоимости основного средства (объекта лизинга) на момент завершения договора лизинга и передачи объекта лизинга в собственность лизингополучателю.

В соответствии с п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств начислять амортизацию на объект недвижимости организация в праве  со следующего месяца после ввода объекта в эксплуатацию при условии , что документы на регистрацию уже поданы. Начисление амортизационных отчислений производит та сторона,  на балансе которой учитывается имущество в соответствии с условиями договора лизинга.

В остальном,  правила отражения лизинговых операций не отличаются от обычного порядка их учета.

2.2. Налогообложение.

 Налог на прибыль. В соответствии с п.7 ст.258 НК РФ имущество полученное (переданное) в финансовую аренду по договору финансовой аренды (лизинга), включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество должно учитываться в соответствии с условиями договора финансовой аренды (лизинга). Пункт 7 ст.259 НК РФ позволяет увеличить норму амортизации по предмету лизинга в три раза. Исключение составляют только легковые автомобили и микроавтобусы, чья первоначальная стоимость превышает 300 000 и 400 000 руб. соответственно. Лизингодатель может начислять амортизацию как линейным так  нелинейным методом. Линейный метод расчета проще, а не линейный сложнее, но позволяет  быстрее амортизировать приобретенное имущество. Но следует учитывать, что (п.7 ст259 НК РФ), амортизируя нелинейным методом предметы лизинга, входящие в первую-третью амортизационные группы, нельзя применять коэффициенты ускорения.

Чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет,  мож­но поступить следующим образом. В бухгал­терском учете в отличие от нало­гового, организация самостоятель­но устанавливает срок полезного использования основного средства  при принятии его к учету (п. 20 ПБУ 6/01). Если в налоговом учете по  лизинговому имуществу органи­зация применяет специальный ко­эффициент 3, то в бухгалтерском учете достаточно просто устано­вить срок  полезного использования объекта в три раза меньший, чем в налоговом учете. Тогда ежеме­сячная сумма амортизации в обоих учетах  может совпадать. Но это справедливо только в тех случаях, когда первоначальная стоимость ли­зингового имущества в бухгалтер­ском и налоговом учетах одинакова.

В налоговом учете имущество можно амортизировать со следующего месяца после того, как его начали использовать (п.2 ст.259 НК РФ). Однако, к объектам, на которые необходимо регистрировать право собственности предъявляются дополнительные требования . Амортизацию можно начислять лишь с того месяца , в котором поданы документы на гос. регистрацию (п.8 ст.258 НК РФ). Важно, чтобы регистрирующий орган принял эти документы .

Для гармонизации бухгалтерского и налогового может быть предложено начинать использование недвижимого имущества в том месяце, когда организация подала документы на государственную регистрацию прав собственности.

Солнышкина О.В.

23.05.05

Продолжение следует ...